Przed aktem
Umowa przedwstępna: zadatek, zaliczka, notariusz
Przedwstępna trzyma obie strony do aktu przyrzeczonego. Zadatek boli przy wycofaniu z winy jednej strony. Zaliczka zachowuje się inaczej i zwykle wraca. Forma notarialna chroni mocniej niż kartka z kawiarni, bo da się wpisać roszczenie do księgi. Termin aktu i warunek kredytu zapisujesz tu, nie «jakoś później».
Zadatek i zaliczka
Kodeks cywilny rozróżnia zadatek i zaliczkę. Przy zadatku, gdy umowa nie dochodzi do skutku z winy jednej strony, druga może zachować otrzymaną kwotę albo — gdy sama dała zadatek — żądać sumy podwójnej; gdy winy brak, rozliczenie wygląda inaczej. Zaliczka jest zwykle zaliczeniem na cenę i przy odwrocie wraca, bo nie ma tego reżimu. Mylenie tych słów w umowie to drogi błąd: sprzedający słyszy «zadatek», kupujący myślał «zaliczka». Przy kredycie warunek decyzji banku musi być jasny: do kiedy, jaki skutek odmowy, czy zadatek wraca. Wysokości «ustawowej» nie ma — negocjujesz kwotę i zapis, potem idziesz do kancelarii. Gotówka nie zwalnia z precyzji: i tak zapisujesz termin aktu i skutek wycofania. Portal BNS nie ustala Twojego zadatku i nie jest stroną umowy z wymiany.
Forma
Przedwstępna w zwykłej formie pisemnej bywa ważna, ale dojście do aktu i dochodzenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wyglądają inaczej niż przy formie aktu notarialnego. Przy nieruchomościach notariusz na tym etapie nie jest fanaberią: da się wpisać roszczenie do księgi wieczystej i mocniej związać strony. Kartka z kawiarni, mail i «ustalenia na komunikatorze» nie zastępują treści, którą sąd i ksiągowy zrozumieją. Taksa przedwstępnej bywa mniejsza niż koszt złego zadatku albo utraty lokalu. Kto płaci taksę — zapisujesz. Wpis roszczenia nie jest automatyczny: składasz wniosek i opłatę, o czym mówi kancelaria. BNS nie sporządza przedwstępnej i nie zastępuje notariusza ani radcy. Umawiamy klucz; treść umowy ogarniasz w kancelarii, którą wybierasz Ty, nie ranking biur z wymiany.
Co musi być w treści
Strony (imiona, pesel albo dane spółki), nieruchomość (numer księgi, udział, lokal, działka), cena, terminy (do kiedy kredyt, do kiedy akt), zadatek albo zaliczka i skutek ich utraty, kto płaci taksę i podatek od czynności, lista dokumentów, które sprzedający dostarcza, hipoteka i sposób jej spłaty, wydanie kluczy, stan lokalu i ruchomości. Brak księgi, brak zgody małżonka albo brak zaświadczenia spółdzielni to nie «dopiszemy przy akcie» — to warunek albo ryzyko zerwania. Im precyzyjniej dziś, tym mniej aneksów w kancelarii. Wzór «z internetu» nie zna Twojej hipoteki ani Twojego banku. Termin «do końca kwartału» bez daty dnia jest zaproszeniem do sporu. Notariusz i radca czytają konkret; portal pokazuje lokal.
Po oględzinach BNS
Nie podpisujesz przed kluczem i przed lekturą księgi. Na prezentacji patrzysz na lokal i na dokumenty, które sprzedający ma w teczce; zadatek liczysz dopiero, gdy wiesz, co kupujesz. Portal umawia prezentację z puli wymiany: 91 48 444 26, ul. Bohaterów Warszawy 91A. Nie jesteśmy stroną Twojej przedwstępnej, nie sporządzamy aktu, nie pobieramy zadatku «do szuflady biura» i nie wskazujemy, które ogłoszenie «należy» do której kancelarii. Akt, zadatek, warunek kredytu i listę dokumentów spinasz z notariuszem albo z radcą. To informacja ogólna na wrzesień 2026, nie wzór umowy i nie porada, jak «obejść» formę. Jeśli kredyt ma paść, zapis o zwrocie zadatku musi być w umowie, nie w «dogadamy się jakoś». To nie jest porada prawna, oferta banku ani usługa geodety albo audytora energetycznego. Przed decyzją sprawdzasz urząd i uprawnionego specjalistę — stan na wrzesień 2026.
Aktualne oferty z wymiany
Pytania do tego tekstu
- Czy przedwstępna musi być u notariusza?
- Zwykła forma pisemna bywa ważna, ale przy nieruchomości forma aktu daje mocniejsze dojście do umowy przyrzeczonej i pozwala wpisać roszczenie do księgi. Przy kredycie i zadatku kancelaria nie jest fanaberią. Szczegóły potwierdzasz z notariuszem, nie z ogłoszeniem.
- Czy zaliczka i zadatek to to samo?
- Nie: zadatek ma osobny reżim z kodeksu cywilnego — przy winie jednej strony kwota może zostać albo iść w podwójnej wysokości — a zaliczka zwykle wraca jako zaliczenie na cenę. Słowo w umowie musi być tym, które strony naprawdę chciały. BNS nie redaguje tego zapisu.